相关公司的物业主导了西棕榈滩的天际线。
摄影师：Ysa Pérez for Bloomberg Markets
中国海警船和中国渔船在南中国海11月10日向BRP Sierra Madre进行补给任务。
摄影师：Lisa Marie David/Bloomberg本月，佛罗里达一些最知名的人物聚集在棕榈滩的一座海滨豪宅，为一个诱人的计划筹集资金：在纳什维尔范德堡大学的当地分校，这所机构将为一个新兴的地区增添教育声誉。
嘉宾名单上有一些州政治和金融界的大人物，包括州长Ron DeSantis和激进投资者Nelson Peltz，据知情人士透露。这座1930年代的庄园的主人和所有者，亿万富翁房地产开发商Stephen Ross，高高在上。
Ross在西棕榈滩的Related物业之一Flagler大厦。摄影师：Ysa Pérez for Bloomberg Markets
Related公司的创始人，最知名的是纽约哈德逊城市综合体的幕后策划者，之前与范德堡大学没有任何关联。他是阳光之州的相对新居民，大部分职业生涯都在曼哈顿度过。然而，将一所著名大学引入附近的西棕榈滩将是他迄今最雄心勃勃的赌注之一。
在他职业生涯的顶峰，现年83岁的罗斯正在全力以赴地将西棕榈和南佛罗里达打造成一个新的权力中心。在新冠疫情期间加入了大批纽约人南迁，拥抱这个州阳光明媚的气候和低税收后，他正在用闪亮的新塔楼改变这座城市，同时也试图改变整个地区。
西棕榈市中心精心布置的棕榈树林荫大街已经反映出他的主导地位。Related公司已经积累了几乎一半的办公楼存量。一座新的20层玻璃和陶瓷建筑物容纳了高盛集团和史蒂夫·科恩的Point72资产管理公司等公司，这些公司是该地区的新成员。很快，一座更高的滨水塔楼将开业，办公室租金将与曼哈顿顶级摩天大楼相媲美。更南边是一个公寓开发项目，单位起价750万美元，这座城市曾经是为为棕榈滩富人服务的工薪阶层而建。
Related的零售、餐厅和艺术区“The Square”位于西棕榈滩。摄影师：Ysa Pérez，彭博市场
一个适合步行和户外活动的环境，以及附近的Brightline高速铁路站，为东北移民带来了一种只有在佛罗里达才有的轻松感觉。如果一切顺利，Related将很快建造一座20层的会议中心酒店。罗斯希望引入医疗设施和小学，以及拟议中的范德堡商学院和计算机专业学生的研究生校区。
“这只是一切的开始，创造出比人们今天所能想象的要大得多的东西，”罗斯在Related的纽约总部说道，他如今在那里花费的时间要少得多。“我想要把西棕榈市打造成为全国的典范城市。”
从纽约和其他主要城市流失的财富，对美国的一些地区的影响比南佛罗里达更大。由于科技和加密公司的涌入以及金融家肯·格里芬的到来，这个州的文化和经济中心迈阿密一直在蓬勃发展，后者在房地产和地方政治方面投入了数百万美元。但尽管人们都在关注Citadel的创始人，罗斯可以说是以最疯狂的速度重塑该地区的亿万富翁，他的努力集中在北部约70英里（113公里）的地方。
Related主导西棕榈市中心
斯蒂芬·罗斯的公司正在扩张，增加更多办公室和住宅
资料来源：Related Cos.，Google Earth，Avison Young
注：Related经营并拥有每个资产的大部分所有权，但在少数项目上有有限合作伙伴。
根据Bloomberg亿万富翁指数，罗斯估计的财富为139亿美元，他的一生大部分时间都在专注于改造整个社区，建设精心策划的综合用途开发项目，让富裕人群可以在那里生活、工作和娱乐。他认为西棕榈市更大：一个建设繁荣社区和金融中心的机会。
这涉及到一系列挑战，超出了他传统领域的专业知识范围，其中一些挑战远远超出金钱可以解决的范围。
南佛罗里达的移民潮已经减弱，棕榈滩县缺乏维持新一波工人涌入所需的基础设施。一些公司很难吸引年轻人才搬迁。虽然高级经理可能有能力在该地区购买价值数百万美元的房屋，但对于随家人搬迁的中期职场人员来说，选择要少得多。纽约金融工作者很难找到适合他们的公立和私立学校。当地人开玩笑说，如果你生病了，最好坐飞机去医院，而不是去附近的医院。
“改变社会体系非常困难——改变物理体系要容易得多，”纽约大学城市政策与规划教授米切尔·莫斯说。“通过引入机构来改变文化是不可能的。文化必须随着时间的推移得到培育和发展。”
但对于罗斯来说，他在五十年前创立了Related公司，并将其打造成一个拥有600亿美元投资组合的地产巨头，西棕榈可能是美国最具吸引力的社区之一。
“这更像是城市建设，复杂而具有挑战性，”他说。“我仍然喜欢挑战。”
Related办公楼的建筑工地。摄影师：Ysa Pérez，摄于彭博市场
罗斯在南佛罗里达有着可以追溯到高中时期的根基。他出生于底特律，成长于一个平凡的家庭，母亲是一名家庭主妇，父亲是一位从未获得成功的发明家。他将他的叔叔马克斯·费舍（Max Fisher）——底特律的石油大亨和慈善家，视为商业榜样。
罗斯十几岁时，家人搬到了迈阿密海滩，帮助管理一家酒店。随着罗斯将Related打造成纽约的经济适用房开发商，他一直保持着与佛罗里达的联系。几十年来，他拥有一座棕榈滩的住宅，并控制着美国国家橄榄球联盟的迈阿密海豚队。
直到大流行病爆发，罗斯才正式搬到了西棕榈，看到了“淘金热”的潜力。富裕的棕榈滩长期以来一直盖过了它的西部邻居，就在水道对面，那里有亿万富翁拥有的价值数百万美元的豪宅，比如格里芬、保罗·图多·琼斯和斯蒂芬·施瓦茨曼，更不用说前总统唐纳德·特朗普。
相比之下，西棕榈更具城市化特色，贫困程度较低，历史上吸引了退休人员和北方过冬的人。直到上世纪90年代，Related首次进入该地区，推出了一个名为CityPlace的综合项目，该项目经历了一些困难，并在全球金融危机后陷入困境。即使现在，随着豪华公寓的兴起和纽约的标志性品牌，如Harry’s，为新一代权力经纪人提供服务，中档连锁餐厅，如芝士蛋糕工厂和Publix杂货店，也坐落在附近的街区。
受佛罗里达低税收吸引，吸引了纽约人在大流行期间涌入该地区的主要金融公司。根据总部位于华盛顿的经济创新集团的数据，从2020年到2021年，棕榈滩县的调整后总收入净增加了70亿美元，是美国最多的。纽约县的曼哈顿则有165亿美元的净流出，是最大的损失。
Related已经计划投资5.5亿美元来改造CityPlace。但罗斯注意到，2019年开业的超豪华公寓大楼Bristol迅速售罄。他在360 Rosemary的办公室，这也是在疫情前计划好的，开始以高租金填满。他说：“突然间，当我看到Covid的情况以及他们的租赁情况时，我说，‘这里有一个真正的机会。’”“我们抓住了这个时机。”
罗斯。摄影师：Ysa Pérez for Bloomberg Markets
这是一个搬迁的绝佳时机。罗斯在2012年辞去了Related的首席执行官职务，现在是主席，首席执行官杰夫·布劳和总裁布鲁斯·比尔基本上负责日常运营。但这位创始人仍然在Related的哈德逊 Yards总部的73层拥有自己的角落办公室，墙上装饰着奖项和个人照片，角落里放着两把吉他，其中一把上面贴着迈阿密海豚队的标签。未挂起的图片，包括一个带有“罗斯＃1”球衣的相框，靠近地板上。
与棕榈滩一样，罗斯将哈德逊 Yards 视为一个具有历史意义的项目；他的手机壳上仍然有这个综合体的图片。这个250亿美元的开发项目——美国历史上最昂贵的综合私人项目——基本上在曼哈顿西部创造了一个办公区。这是十多年来的发展，有时是困难的发展，将一段曾经破旧的铁路轨道转变为办公楼、公寓和高端购物中心。罗斯说，这是一个规模“人类未知”的生活、工作、娱乐项目。
哈德逊城是商业上被普遍视为巨大成功，吸引了包括KKR & Co.、BlackRock Inc.和Meta Platforms Inc.在内的租户。但一些纽约人表示，它的设计是为了吸引最富有的居民和游客。开发的第二阶段还未确定。Related最初在该地区提出了主要是住房的计划，但他们第一阶段的公寓销售速度低于预期，而建造办公楼现在是一个冒险的赌注。最新的计划涉及与少数开发商竞争，争取纽约州南部的三个赌场执照之一。
Ross已经转移了他的标志性项目，表示他“大部分交给了Jeff”。他承认纽约将永远是吸引年轻人才的热点城市。但他迅速称赞佛罗里达州没有州所得税、亲商的政客和生活便利。
对于吸引一些纽约人来说，佛罗里达州转向保守政治和其教育、LGBTQ+权利和堕胎政策已经引起了一些美国企业界的批评。Ross在2016年支持了特朗普，并在2019年为他举办了一场筹款活动，门票售价高达25万美元，但此后他与前总统保持了距离。他表示，佛罗里达的政治动态“非常好”，DeSantis作为州长做得很出色。
“对于人们来说，搬迁是非常有吸引力的，”Ross说。“你不必在东北地区交税、忍受环境。”
Ross自疫情爆发以来一直试图在迈阿密扩张，但结果更加艰难。相关公司和合作伙伴Swire Properties提出了将成为佛罗里达州最高办公楼之一的计划。但他们尚未签署重要租户，开发项目现在停滞不前。相关公司发言人表示，公司仍在积极推进该项目，并正在与多家潜在租户进行洽谈。Ross还取消了在迈阿密海滩建造由Frank Gehry设计的酒店和豪华住宅的计划，因为选民否决了他提出的区域变更。
相关公司在西棕榈滩Shorecrest公寓项目的模型。摄影师：Ysa Pérez for Bloomberg Markets
相关公司迈阿密负责人Jordan Bargas已经搬到了西棕榈滩。如果迈阿密是佛罗里达的曼哈顿，Ross将西棕榈滩比作康涅狄格州的格林尼治，这是一个富人区，居住着对冲基金和富裕金融工作者。
截至第一季度，根据经纪公司Avison Young的数据，相关公司正在建设西棕榈滩市中心近334,000平方英尺办公空间中的将近三分之二。按照纽约的标准来看规模很小——仅仅是帝国大厦的约2.8百万平方英尺——但对于佛罗里达州的这座城市来说却是巨大的，因为该市中心现有的空间仅约为330万平方英尺。
“我们无法想象高盛集团会签订西棕榈滩的租约——这在疫情前是超出可能性范围的，”2019年上任的市长基思·詹姆斯说。“史蒂夫·罗斯是一个非常有远见的人，他能看到其他人看不到的东西。”
Related最新的办公项目One Flagler已经吸引了租户，包括HighPost Capital和与亿万富翁约翰·保尔森有关的公司。据了解计划的人士透露，开发商正在商谈在西棕榈滩开设意大利美食市场Eataly的地点。Related和Eataly的发言人拒绝置评。
One Flagler。摄影师：Ysa Pérez for Bloomberg Markets
其他开发商也纷纷推出类似曼哈顿的项目。纽约最大的酒店业主之一理查德·伯恩正在投资Nora，这是一个占地40英亩的综合用途开发项目，位于Related Square以北，租约已由美食爱好者最爱的Van Leeuwen冰淇淋和H&H百吉饼签署。
佛罗里达的Related Group是罗斯最好的朋友、长期商业伙伴豪尔赫·佩雷斯拥有的公司，该公司正在计划建设一座力士顿品牌公寓楼。 （罗斯曾是Related Group的部分所有者，直到2021年他将股份出售给佩雷斯家族，这一举措使罗斯能够更自由地在整个地区开展项目。）
“为了吸引那些带来高薪工作的高端公司，我们必须为这些公司的员工提供完整的生活方式，”佩雷斯说。
佛罗里达的繁荣迹象正在消退。利率的急剧上升使美国商业房地产市场陷入动荡，并增加了项目融资的成本。作为最容易受气候变化影响的州之一，佛罗里达正努力应对飙升的财产保险费用。由于高端供应短缺，罗斯的西棕榈办公楼的租金仍然是全国最高的之一。如果没有吸引高金融公司的社会基础设施，填满这些建筑物可能也很困难。
HighBrook Investors的联合创始人兼董事总经理布莱恩·卡尔（Brian Carr）在新冠封锁期间在佛罗里达生活后，在罗斯的360 Rosemary开设了办公室。“从商业角度来看，这是非常有意义的，”他说。
卡尔表示，大楼大多数时候都是满的，但西棕榈的迁移狂潮已经消退。“由于疫情，已经搬到那里的人已经在那里了，我看不到更多的人现在搬过去，”他说。“现在的价格已经不像以前那么实惠了，他们正在搬到东南部的其他更有吸引力的地方。”
新移民涌入，西棕榈的房地产市场飙升
中位房价几乎翻了一番
来源：Redfin
注：数据为都会区域
罗斯一直在带头努力开发更多吸引富裕新移民的便利设施。在该地区，附近的高尔夫俱乐部已经爆满，所以这位亿万富翁通过在朱庇特岛旁边的霍布桑德（Hobe Sound）修建了一个私人的三个锦标赛高尔夫球场俱乐部，开始涉足这一行业。据知情人士透露，他正在探索医院的选项，包括将克利夫兰诊所引入该地区。
学校的空间有限，比如棕榈滩日学院，那里的最高学费接近每年40000美元，而对于习惯于一系列精英机构的东北人来说，几乎没有其他选择。相关公司和弗里斯比集团，一家当地开发商，已经聘请了员工来更好地了解教育业务，但即使有一大批愿意提供慷慨捐赠以促成交易的富有捐助者，这仍然是一个具有挑战性的过程。位于博卡拉顿和劳德代尔堡的顶尖私立学校松冠学校曾考虑在西棕榈地点设立分校，但目前并未继续推进，一位知情人士透露。
360 Rosemary，这里设有相关公司的当地办公室，租户包括高盛和Point72。摄影师：Ysa Pérez，摄于彭博市场
“这些事情非常复杂，很难走到最后，”弗里斯比集团合伙人科迪·克劳尔说，他还与罗斯一起致力于范德堡的努力。“我们有很棒的场地，但我们还没有很棒的学校。”
不过，他指出西棕榈滩的小规模对像他这样的年轻专业人士来说是一个优势：“在美国其他地方，你没有机会和能力与史蒂夫·罗斯这样的个人协调合作，”他说。
罗斯得到了一个友好的西棕榈滩政府的帮助，这与更加封闭的棕榈滩形成了鲜明对比，后者被其根深蒂固的精英阶层严密守护。安德鲁·丹斯，在西棕榈滩开发一座办公楼，之前在相关公司工作了16年，表示罗斯知道如何与当地官员合作快速推动事情进展。
“我们非常幸运，有开发者和投资者在更大层面上投资我们的城市和社区，”城市委员克里斯蒂娜·兰伯特说。不过，她指出了诸如更多经济实惠住房之类的需求，称现有供应“杯水车薪”。
引进一所大学将是迄今为止最复杂的谈判之一。尽管棕榈滩县蓬勃发展，但该地区的问题在于附近没有类似斯坦福或哈佛的大学，无法培养出一批高素质的本地工人。范德堡计划要求学校主要建在市和县控制的空闲公共土地上，佛罗里达大学曾试图在那里建立校园，但未能成功。校友克劳尔表示，他向罗斯提出了将母校带到西棕榈的想法。
罗斯的私人活动本月特邀了范德堡大学校长丹尼尔·迪尔迈尔，他正在市政官员和潜在捐助者会面。支持者已经承诺筹集至少3亿美元的目标的近三分之一，但要求确保土地等特定条件。克劳尔表示，今年夏天计划在诸如南塔基特、阿斯彭和汉普顿这样的地方举办更多筹款活动，这些地方充斥着可以支持罗斯建设“南华尔街”的那种权势人士。
罗斯说：“现在是做点什么的时候了。我忍不住。”
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